Fino a qualche anno fa, chi cercava casa concentrava principalmente la propria attenzione sulla posizione, sulla superficie, sul numero di camere, sulla presenza di spazi esterni e, naturalmente, sul prezzo. Oggi questi elementi continuano a essere fondamentali, ma nella valutazione dell’immobile è entrato con forza un nuovo fattore: l’efficienza energetica.
La crescita del costo dell’energia, la maggiore sensibilità ambientale e l’evoluzione delle tecnologie applicate all’edilizia hanno cambiato il modo in cui osserviamo una casa. Sapere quanto consumerà, come verrà riscaldata e raffrescata e quale comfort potrà offrire negli anni è diventato sempre più importante.
Una casa efficiente può costare di più al momento dell’acquisto, ma può anche ridurre sensibilmente le bollette, richiedere meno interventi di adeguamento e mantenere meglio il proprio valore nel tempo. Per questo la sostenibilità non è più soltanto una scelta ambientale: è diventata anche una valutazione economica.
Il patrimonio immobiliare italiano sta migliorando, ma lentamente
L’Italia dispone di un patrimonio edilizio particolarmente ampio e datato. Molti edifici sono stati costruiti quando isolamento termico, contenimento dei consumi e produzione di energia rinnovabile non rappresentavano ancora priorità progettuali.
Il quadro sta però progressivamente cambiando. Secondo il Rapporto 2025 sulla certificazione energetica degli edifici, realizzato da ENEA e Comitato Termotecnico Italiano sulla base di oltre 1,2 milioni di Attestati di Prestazione Energetica emessi nel 2024, gli immobili residenziali appartenenti alle classi più efficienti, dalla A4 alla B, hanno raggiunto il 20% del campione. Gli edifici nelle classi F e G sono invece scesi al 45,3%, con una riduzione di oltre due punti percentuali rispetto all’anno precedente.
Il dato mostra un miglioramento, ma conferma anche quanto sia ancora consistente la distanza tra le costruzioni più moderne e una grande parte del patrimonio immobiliare esistente.
Bisogna inoltre precisare che gli APE analizzati non rappresentano tutte le abitazioni italiane: la certificazione viene normalmente prodotta in occasione di compravendite, locazioni, nuove costruzioni e importanti interventi di riqualificazione. Il rapporto offre quindi una fotografia molto significativa del mercato attivo, ma non un censimento completo di ogni casa presente sul territorio.
Le nuove costruzioni sono quasi sempre orientate all’efficienza
La differenza più evidente si osserva negli immobili di nuova costruzione. Da anni i nuovi edifici devono rispettare requisiti energetici progressivamente più rigorosi e, dal 2021, le nuove costruzioni italiane devono rispondere ai parametri degli edifici a energia quasi zero, conosciuti come nZEB – nearly Zero Energy Building.
Questo significa che, anche quando non vengono presentati commercialmente come “case green”, i nuovi immobili devono essere progettati per avere un fabbisogno energetico molto contenuto e per coprirne una parte attraverso fonti rinnovabili.
Non esiste però un unico modello di casa sostenibile. Due immobili appartenenti alla stessa classe energetica possono avere dotazioni, qualità costruttive e costi di gestione differenti. Per comprendere il reale livello di efficienza bisogna considerare l’intero sistema composto da involucro edilizio, impianti, esposizione, ventilazione e produzione energetica.
L’Unione europea ha inoltre tracciato una direzione ancora più ambiziosa: dal 2030 i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero, mentre l’obiettivo partirà dal 2028 per quelli nuovi di proprietà pubblica.
Quali tecnologie rendono davvero green una casa?
Una casa efficiente non dipende da un singolo impianto, ma dall’integrazione di diverse soluzioni.
Isolamento termico e materiali evoluti
Il primo obiettivo è limitare la dispersione di calore durante l’inverno e il surriscaldamento durante l’estate. Pareti isolate, coperture efficienti, eliminazione dei ponti termici e materiali ad alte prestazioni riducono la quantità di energia necessaria per mantenere una temperatura confortevole.
Un buon isolamento rende inoltre gli ambienti più uniformi, riduce la formazione di condensa e migliora il comfort percepito.
Infissi ad alte prestazioni
Finestre con vetri basso-emissivi, doppi o tripli, telai isolanti e corretta posa in opera aiutano a contenere le dispersioni e a proteggere l’abitazione dal caldo estivo.
L’efficacia dell’infisso dipende però anche dalla qualità dell’installazione. Un prodotto tecnologicamente avanzato, se posato male, può perdere una parte importante dei propri vantaggi.
Pompe di calore
Le pompe di calore permettono di riscaldare, raffrescare e, in determinate configurazioni, produrre acqua calda sanitaria utilizzando prevalentemente energia elettrica.
Raggiungono la massima efficienza quando lavorano in edifici ben isolati e con impianti a bassa temperatura, come il riscaldamento a pavimento. Se abbinate al fotovoltaico possono ridurre ulteriormente il ricorso all’energia acquistata dalla rete.
Fotovoltaico e sistemi di accumulo
I pannelli fotovoltaici consentono di produrre una parte dell’elettricità utilizzata dall’abitazione. Le batterie permettono di conservare l’energia non consumata immediatamente e di utilizzarla nelle ore serali o nei momenti di minore produzione.
Il risultato economico varia in base all’esposizione dell’edificio, alla dimensione dell’impianto, alle abitudini familiari e alla capacità di concentrare i consumi nelle ore di produzione solare.
Domotica e gestione intelligente
Termostati evoluti, sensori, sistemi di regolazione per zone e monitoraggio dei consumi permettono di utilizzare energia solo quando e dove serve.
La domotica, da sola, non trasforma un edificio inefficiente in una casa green. Inserita però in un immobile ben progettato, può contribuire a ottimizzare gli impianti, limitare gli sprechi e rendere più semplice la gestione quotidiana.
Ventilazione meccanica controllata
Negli edifici molto isolati la ventilazione meccanica controllata favorisce il ricambio dell’aria senza dover disperdere continuamente l’energia accumulata negli ambienti. I sistemi dotati di recupero di calore migliorano la qualità dell’aria interna e contribuiscono a mantenere elevato il comfort.
Quanto costa in più una casa green?
Gli immobili di nuova costruzione e in classe energetica elevata presentano generalmente prezzi superiori rispetto alle abitazioni meno efficienti. Il divario, però, non dipende soltanto dalla presenza del fotovoltaico o della pompa di calore.
Una casa nuova incorpora normalmente:
- materiali e impianti tecnologicamente più avanzati;
- migliori prestazioni termiche e acustiche;
- minori esigenze di manutenzione nel breve periodo;
- maggiore comfort interno;
- conformità alle normative più recenti;
- garanzie del costruttore;
- un’aspettativa di vita più lunga per impianti e componenti;
- una maggiore competitività sul mercato futuro.
Secondo un’analisi di Immobiliare.it Insights, in alcuni mercati italiani gli immobili in classe A possono raggiungere valori fino a 1.000 euro al metro quadrato superiori rispetto a quelli appartenenti alle classi energetiche più basse. Non si tratta, naturalmente, di una maggiorazione applicabile automaticamente a ogni abitazione: posizione, zona, stato dell’immobile, metratura e qualità complessiva continuano ad avere un peso decisivo.
Il prezzo superiore di una casa efficiente deve quindi essere valutato non come il semplice costo di alcuni impianti, ma come il valore di un edificio complessivamente più moderno e meno esposto al rischio di diventare rapidamente obsoleto.
Quanto si può risparmiare negli anni?
Non esiste una percentuale di risparmio valida per tutte le abitazioni. I consumi reali dipendono dalla zona climatica, dalla superficie, dal numero degli occupanti, dalle temperature impostate, dalle tariffe energetiche e dalle abitudini familiari.
Il confronto corretto deve essere effettuato tra immobili simili per posizione, dimensione e utilizzo.
Una casa in classe A, ben isolata e dotata di pompa di calore e fotovoltaico, può richiedere molta meno energia rispetto a un’abitazione in classe F o G riscaldata con un impianto tradizionale. Al risparmio diretto in bolletta possono aggiungersi altri vantaggi:
- minore esposizione agli aumenti del prezzo dell’energia;
- maggiore stabilità delle spese familiari;
- riduzione degli interventi di manutenzione straordinaria nei primi anni;
- migliore comfort sia in inverno sia in estate;
- maggiore facilità di vendita o locazione;
- minore rischio di dover affrontare importanti lavori di adeguamento nel futuro.
Per valutare la convenienza, è utile non fermarsi al prezzo di acquisto, ma stimare il costo complessivo di possesso dell’immobile su un periodo di almeno dieci o vent’anni.
Una casa meno costosa, ma energivora, potrebbe richiedere bollette più elevate e successivi interventi su infissi, caldaia, isolamento o impianti. Al contrario, un’abitazione efficiente richiede un investimento iniziale superiore, ma può offrire spese più prevedibili e un valore residuo migliore.
L’efficienza energetica incide anche sul valore dell’immobile
La classe energetica sta assumendo un ruolo sempre più evidente nelle compravendite. Una casa efficiente non offre soltanto bollette più leggere, ma possiede caratteristiche che il mercato tende a premiare: comfort, modernità, minori lavori da programmare e maggiore protezione rispetto ai futuri requisiti normativi.
Questo non significa che un immobile in classe G non possa essere venduto o acquistato. La normativa europea non ha introdotto un divieto generale di vendita per le abitazioni appartenenti alle classi più basse.
Tuttavia, a parità di posizione e caratteristiche, la necessità di effettuare lavori di riqualificazione può diventare un elemento di trattativa. L’acquirente potrebbe sottrarre dal valore percepito dell’immobile il costo stimato degli interventi necessari, mentre una casa già efficiente si presenta come un prodotto più pronto e con meno incognite.
Cosa controllare prima di acquistare
La lettera riportata sull’APE è un punto di partenza, ma non dovrebbe essere l’unico elemento di valutazione. Prima dell’acquisto è opportuno verificare:
- la data e la validità dell’Attestato di Prestazione Energetica;
- l’indice di prestazione energetica espresso in kWh per metro quadrato;
- la qualità dell’isolamento e degli infissi;
- la tipologia e l’età degli impianti;
- la presenza e la potenza del fotovoltaico;
- l’eventuale sistema di accumulo;
- i consumi storici disponibili;
- i costi condominiali;
- la manutenzione prevista per gli impianti;
- le condizioni di garanzia della costruzione;
- l’esposizione solare e la presenza di schermature;
- la qualità dell’aria e il comfort acustico.
Nel caso di un immobile ancora da costruire, è utile chiedere un capitolato dettagliato ed evitare di affidarsi esclusivamente alle definizioni commerciali come “green”, “eco” o “smart”. Materiali, modelli degli impianti, potenze, prestazioni e garanzie dovrebbero essere indicati chiaramente.
La casa green è una scelta ambientale, ma soprattutto economica
La sostenibilità sta modificando il concetto stesso di valore immobiliare. La casa del futuro non sarà giudicata soltanto per quanti metri quadrati offre, ma anche per quanta energia richiede, quanto comfort garantisce e quanto sarà ancora competitiva dopo dieci o vent’anni.
Acquistare un’abitazione efficiente può comportare un prezzo iniziale più elevato, ma significa anche acquistare minori consumi, tecnologie più recenti, maggiore comfort e una migliore capacità di conservare valore.
La domanda da porsi, quindi, non è soltanto: “Quanto costa questa casa oggi?”.
La valutazione più completa è: “Quanto mi costerà viverci e quanto potrà valere domani?”.
È proprio nella risposta a queste domande che l’efficienza energetica pesa sempre di più, nella scelta e nella tasca.
Fonti:
I dati principali sono aggiornati al rapporto ENEA-CTI relativo agli APE emessi nel 2024: Rapporto 2025 sulla certificazione energetica degli edifici.
Per la direzione normativa europea il riferimento è la Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici
